Maoshingizga qancha ipoteka olishingiz mumkin?

«Qaysi kvartirani ko'tara olaman?» — bo'lajak qarz oluvchining to'g'ri birinchi savoli. Va uni yangi binolarni aylanib chiqishdan oldin berish kerak, keyin emas. Banklarning o'zi (xususan, Ipoteka Bank) aynan to'lov qobiliyatini hisoblashdan boshlashni tavsiya qiladi. Bank sizning limitingizni qanday qoidalar bo'yicha hisoblashini — va uni o'zingiz qanday chamalashni ko'rib chiqamiz.

1-qoida: to'lov daromadning 50% dan oshmaydi (DTI)

Asosiy ko'rsatkich — DTI (debt-to-income), to'lovlarning daromadga nisbati. O'zbekistonda banklar barcha kredit to'lovlari uchun, kelajakdagi ipoteka bilan birga, sof daromadning ko'pi bilan 50% ini hisobga oladi. Agar sizda boshqa kreditlar bo'lsa, ularning to'lovlari ushbu limitdan ayriladi.

Ipoteka bo'yicha maksimal to'lov = (sof daromad × 50%) − joriy kreditlar to'lovlari

2-qoida: boshlang'ich to'lov va LTV

Bank uyning butun qiymatini moliyalashtirmaydi. LTV (loan-to-value) ko'rsatkichi odatda 75% bilan cheklangan — demak, qiymatning kamida 25% ini o'zingiz to'laysiz (imtiyozli dasturlar bo'yicha 15% dan, o'zini band qilganlar uchun 50% gacha). Bu ikkinchi shift: yuqori daromadda ham kredit summasi kvartira narxining 75% idan oshmaydi.

3-qoida: yosh va muddat

Kredit, qoida tariqasida, 70 yoshgacha to'liq so'ndirilishi kerak. Agar siz 45 yoshda bo'lsangiz, maksimal muddat — taxminan 20–25 yil; 55 yoshda bo'lsangiz — muddat qisqaroq, demak oylik to'lov yuqoriroq va mavjud summa kamroq.

Misolda hisoblaymiz

Aytaylik, sof daromadingiz — oyiga 12 mln so'm, boshqa kreditlar yo'q.

1. Maksimal to'lov: 12 mln × 50% = 6 mln so'm/oy.
2. Kredit summasi. Yiliga 18% stavkada 20 yilga 6 mln to'lov taxminan 335 mln so'm kreditga to'g'ri keladi (annuitet formulasi bo'yicha).
3. Kvartira qiymati. Agar bu narxning 75% i bo'lsa (to'lov 25%), qo'lingizda ~110 mln to'lov bilan taxminan 445 mln so'mlik uyni ko'rib chiqishingiz mumkin.

Stavkani imtiyozli 16,5% ga o'zgartiring — o'sha to'lovda mavjud kredit summasi oshadi. Muddatni 20 yildan 10 yilga o'zgartiring — to'lov oshadi, mavjud summa tushadi. Aynan shuning uchun qo'lda hisoblash emas, kalkulyatorda slayderlarni surish qulayroq.

Oylik to'lov qayerdan kelib chiqadi

Banklar annuitet formulasi bo'yicha — butun muddat davomida teng to'lovlar bilan hisoblaydi:

To'lov = Summa × r × (1+r)ⁿ / ((1+r)ⁿ − 1),
bu yerda r — oylik stavka (yillik ÷ 12 ÷ 100), n — oylar soni.

Dastlabki yillarda to'lovning katta qismi foizlarga ketadi, oxiriga yaqinroq esa — qarz tanasiga. To'liq oylik taqsimotni so'ndirish (amortizatsiya) jadvali ko'rsatadi.

Minimal daromad: kirish bo'sag'asi

Ba'zi mahsulotlarda daromadning quyi chegarasi bor. Masalan, Ipoteka Bankning «Ma'qul»ida minimal jami daromad — oyiga 10 050 000 so'm (birgalikda qarz oluvchilar bilan hisoblash mumkin). O'zini band qilganlarda minimal daromad ko'pincha yo'q, lekin boshlang'ich to'lov yuqoriroq.

Mavjud summani qanday oshirish

• Birgalikda qarz oluvchilarni qo'shing. Jami daromad birga hisoblanadi — bankka qarab 3–5 tagacha. Bu limitni oshirishning eng tez yo'li.
• Imtiyozli dasturni tanlang. 24% o'rniga 16,5% stavka — o'sha to'lovda sezilarli kattaroq kredit.
• Muddatni uzaytiring (70 yoshgacha doirasida) — to'lov pasayadi, limit oshadi. Lekin butun muddat bo'yicha ortiqcha to'lov ham yuqoriroq.
• Mayda kreditlarni oldindan so'ndiring — ular DTI bo'yicha limitingizni «yeb qo'yadi».
• Kattaroq to'lov jamg'aring — bu LTV cheklovini olib tashlaydi va ko'pincha stavkani pasaytiradi.

Avval hisob — keyin ko'rishlar

O'zingizning haqiqiy limitingizni bilib, byudjetdan tashqari kvartiralarga vaqt sarflamaysiz va bankka aniq so'rov bilan kelasiz. To'lov, summani chamalash va banklar stavkalarini taqqoslashni hoziroq ipoteka mahsulotlari sahifasida amalga oshirishingiz mumkin.

Maqola axborot xarakteriga ega va moliyaviy tavsiya emas. Hisob-kitoblar soddalashtirilgan; yakuniy shartlarni bank sizning profilingizga ko'ra belgilaydi.