Сколько ипотеки вы можете получить на свою зарплату?

«Какую квартиру я потяну?» — правильный первый вопрос будущего заёмщика. И задавать его нужно до похода по новостройкам, а не после. Сами банки (в частности, Ipoteka Bank) рекомендуют начинать именно с расчёта платёжеспособности. Разберём, по каким правилам банк считает ваш лимит — и как прикинуть его самому.

Правило №1: платёж — не больше 50% дохода (DTI)

Главный показатель — DTI (debt-to-income), отношение платежей к доходу. В Узбекистане банки закладывают максимум 50% от чистого дохода на все кредитные платежи, включая будущую ипотеку. Если у вас уже есть другие кредиты, их платежи вычитаются из этого лимита.

Максимальный платёж по ипотеке = (чистый доход × 50%) − платежи по текущим кредитам

Правило №2: первоначальный взнос и LTV

Банк финансирует не всю стоимость жилья. Показатель LTV (loan-to-value) обычно ограничен 75% — значит, минимум 25% стоимости вы вносите сами (по льготным программам бывает от 15%, для самозанятых — до 50%). Это второй потолок: даже при высоком доходе сумма кредита не превысит 75% цены квартиры.

Правило №3: возраст и срок

Кредит должен быть полностью погашен, как правило, до 70 лет. Если вам 45, максимальный срок — около 20–25 лет; если 55 — срок короче, а значит, ежемесячный платёж выше, и доступная сумма меньше.

Считаем на примере

Допустим, ваш чистый доход — 12 млн сумов в месяц, других кредитов нет.

1. Максимальный платёж: 12 млн × 50% = 6 млн сумов/мес.
2. Сумма кредита. При ставке 18% годовых на 20 лет платёж 6 млн соответствует кредиту примерно 335 млн сумов (по формуле аннуитета).
3. Стоимость квартиры. Если это 75% цены (взнос 25%), вы можете рассматривать жильё примерно за 445 млн сумов, имея на руках ~110 млн на взнос.

Поменяйте ставку на льготные 16,5% — и при том же платеже доступная сумма кредита вырастет. Поменяйте срок с 20 на 10 лет — платёж вырастет, а доступная сумма упадёт. Именно поэтому удобнее не считать вручную, а подвигать ползунки в калькуляторе.

Откуда берётся ежемесячный платёж

Банки считают по формуле аннуитета — равными платежами весь срок:

Платёж = Сумма × r × (1+r)ⁿ / ((1+r)ⁿ − 1),
где r — месячная ставка (годовая ÷ 12 ÷ 100), n — число месяцев.

В первые годы бóльшая часть платежа уходит на проценты, а ближе к концу — на тело долга. Полную помесячную раскладку показывает график погашения (амортизации).

Минимальный доход: входной порог

У некоторых продуктов есть нижняя планка дохода. Например, у «Ma'qul» от Ipoteka Bank минимальный совокупный доход — 10 050 000 сумов в месяц (можно считать вместе с созаёмщиками). У самозанятых минимального дохода часто нет, но выше первоначальный взнос.

Как увеличить доступную сумму

• Добавьте созаёмщиков. Совокупный доход считается вместе — до 3–5 созаёмщиков в зависимости от банка. Это самый быстрый способ поднять лимит.
• Выберите льготную программу. Ставка 16,5% вместо 24% — это заметно больший кредит при том же платеже.
• Увеличьте срок (в рамках возраста до 70 лет) — платёж снижается, лимит растёт. Но и переплата за весь срок выше.
• Погасите мелкие кредиты заранее — они «съедают» ваш лимит по DTI.
• Накопите больший взнос — это снимает ограничение по LTV и часто снижает ставку.

Сначала расчёт — потом просмотры

Зная свой реальный лимит, вы не потратите время на квартиры не по карману и придёте в банк с понятным запросом. Прикинуть платёж, сумму и сравнить ставки банков можно прямо сейчас на странице ипотечных продуктов.

Материал носит информационный характер и не является финансовой рекомендацией. Расчёты упрощены; итоговые условия определяет банк по вашему профилю.