Покупка квартиры в строящемся доме всегда несла главный риск: вы отдаёте деньги застройщику сейчас, а ключи получаете через год-два — и только если дом достроят. В 2026 году Узбекистан меняет правила игры: расчёты по новостройкам переводят на эскроу-счета. Объясняем, что это, что изменилось и почему покупателю стало спокойнее.

Что такое эскроу простыми словами

Эскроу-счёт — это специальный счёт в банке, на котором деньги покупателя замораживаются до выполнения условий сделки. Раньше вы платили напрямую застройщику, и он распоряжался деньгами по своему усмотрению. Теперь схема другая:

Покупатель → эскроу-счёт в банке → застройщик (только после выполнения условий)

Деньги физически лежат в банке. Застройщик видит, что покупатель платёжеспособен, но не может забрать средства, пока не выполнит свою часть.

Главное правило: 30% готовности

Ключевое нововведение — банк перечисляет средства (или кредит) застройщику только после достижения как минимум 30% строительной готовности объекта. Это прямая защита от самой частой проблемы долёвки — «деньги собрали, котлован выкопали, стройка встала».

Дополнительные условия:

договор можно заключить только по официально зарегистрированному объекту строительства;
средства дольщиков обязаны размещаться на банковском эскроу-счёте, а не на счетах застройщика;
информация о проектах публикуется на цифровой платформе «Шаффоф қурилиш» (Прозрачное строительство) — там видны проект, договоры долевого участия и обязательства застройщика.

Когда это вступает в силу

Переход поэтапный. Система, ранее работавшая на добровольной основе, становится обязательной по всей республике. Рынок уже отреагировал: эксперты связывают часть роста жилищного рынка (+47% в марте 2026 года) именно с переходом на эскроу — покупатели стали доверять новостройкам больше.

Точную дату обязательного перехода и перечень исключений уточняйте у застройщика и в банке: правила вводятся поэтапно в течение 2026 года.

Что это значит лично для вас

Раньше	Теперь (эскроу)
Деньги сразу у застройщика	Деньги заморожены в банке
Стройка встала — деньги потеряны	Не достроили — средства возвращаются
Сложно проверить проект	Проект виден на платформе «Шаффоф қурилиш»
Доверие «на слово»	Банк контролирует этапы

Как эскроу сочетается с ипотекой

Если вы покупаете новостройку в ипотеку, банк перечисляет кредитные средства на тот же эскроу-счёт и раскрывает их застройщику по той же логике — по мере готовности объекта. Для заёмщика это означает, что даже взятые в кредит деньги защищены тем же механизмом. А субсидированные программы на первичном рынке («Oson», «Имтиёзли ипотека» и др.) работают как раз с новостройками — то есть всё чаще именно через эскроу.

Чек-лист покупателя новостройки в 2026

Проверьте, что проект зарегистрирован и есть на платформе «Шаффоф қурилиш».
Убедитесь, что в договоре прописан эскроу-счёт в банке, а не прямые платежи застройщику.
Уточните, при каком проценте готовности банк раскрывает средства.
Сравните ипотечные программы для первичного рынка на странице ипотечных продуктов.

Вывод

Эскроу — это, пожалуй, самое важное изменение для покупателей новостроек за последние годы. Риск «недостроя» резко снижается: ваши деньги под контролем банка, а застройщик получает их только за реальную работу. Покупка квартиры на котловане перестаёт быть лотереей.

Материал носит информационный характер и не является юридической или финансовой рекомендацией. Сроки и детали внедрения эскроу уточняйте в банке и у застройщика.

Эскроу в 2026: что изменилось для покупателей новостроек